QUEM VIVE DE RENDA DE ALUGUEL PRECISARÁ SE PLANEJAR A PARTIR DE 2026

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Aprovada recentemente, a reforma tributária trouxe uma série de mudanças que já começam a preocupar proprietários e inquilinos em todo o país. A partir de 2026, o mercado imobiliário viverá um cenário diferente daquele conhecido até hoje, especialmente no que se refere à tributação de aluguéis e operações de compra e venda de imóveis.

Atualmente, os rendimentos obtidos com aluguéis de imóveis por pessoas físicas são tributados apenas pelo Imposto de Renda (IR), conforme a tabela progressiva, com alíquotas que vão de 0% a 27,5%. Caso a renda líquida mensal com aluguéis não ultrapasse R$ 3.036,00, o contribuinte está isento, desde que essa seja sua única fonte de renda.

Entretanto, com a Lei Complementar nº 214/25, a regulamentação da reforma cria dois novos tributos o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirão ISS, ICMS, IPI, PIS e COFINS. A novidade é que essas cobranças passam a alcançar também pessoas físicas, algo inédito até então.

“A grande mudança está no fato de que pessoas físicas que possuam mais de três imóveis alugados e recebam mais de R$ 240 mil por ano com locações estarão sujeitas ao IBS e à CBS”, explica o advogado tributarista Renato Alexandre Borghi. “Ou seja, quem vive de renda de aluguel precisará se planejar, porque a tributação vai aumentar.”

Segundo Borghi, mesmo o contribuinte que ultrapassar em até 20% o limite de R$ 240 mil dentro do ano fiscal já será tributado, o que amplia o impacto para famílias e investidores de médio porte.

“Essas regras exigem um acompanhamento mais próximo, pois a falta de controle pode gerar débitos e autuações inesperadas”, alerta o especialista.

Outro ponto importante é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, popularmente apelidado de “CPF do Imóvel”, que tornará obrigatória a identificação de cada propriedade.

“Essa ferramenta permitirá à Receita Federal cruzar informações e fiscalizar com muito mais precisão as receitas de aluguel e ganhos de capital”, explica Paulo Neves, consultor em temas tributários. “Embora aumente a transparência, também eleva as obrigações acessórias dos contribuintes.”

Diferentemente de outros aspectos da reforma, que terão aplicação plena apenas em 2033, a cobrança de IBS e CBS sobre locações começará já em 2026, com alíquotas reduzidas no início. Essa antecipação preocupa o setor e exige atenção imediata de quem depende dessa fonte de renda.

“O impacto não será apenas para os proprietários, mas também para os inquilinos”, destaca Neves. “É natural que parte dessa nova carga tributária seja repassada aos contratos, o que pode elevar os preços dos aluguéis.”

Em síntese, embora a reforma tenha sido apresentada como uma forma de simplificar o sistema e promover justiça fiscal, o resultado prático será o aumento da carga para uma parcela expressiva dos locadores. “O planejamento tributário, que antes era visto como algo apenas para grandes empresas, passa a ser essencial também para quem vive de aluguel”, conclui Borghi. “Estamos diante de uma nova era para o mercado imobiliário brasileiro.”