A cláusula penal por rescisão antecipada em contratos de locação possui fundamento no art. 4º, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), sendo exigível apenas durante a vigência contratual, quando já iniciado o cumprimento das obrigações assumidas. No entanto, nos contratos de locação aos quais, embora formalizados, ainda não entraram em vigor, pois não houve entrega das chaves, início da posse direta pelo locatário ou pagamento de aluguel, ou seja, não há execução contratual em curso, razão pela qual, nesses casos, não se configura inadimplemento, mas simples desistência de contrato com eficácia futura, situação que afasta a exigibilidade de multa contratual. A jurisprudência é majoritária no sentido de que, não iniciado o cum- primento das obrigações contratuais, é indevida a cobrança de multa por rescisão antecipada, pois inexiste prejuízo indenizável decorrente de descumprimento. Para que o locador se resguarde em negociações futuras, é recomen- dável buscar assessoria jurídica especializada para estruturar instru- mentos contratuais adequados, como arras confirmatórias, taxa de reser- va, cláusulas de ressarcimento de despesas pré-contratuais ou garantias específicas, evitando litígios e mitigando riscos decorrentes de desistências unilaterais.