Buit to Suit: solução para crise na construção civil

Devido às políticas públicas implantadas no Brasil - redução do poder econômico, alta taxa de juros, ausência de crédito e grande demanda de imóveis -, houve no mercado da construção civil a redução do índice de crescimento de 2, 5 % para algo em torno de zero a 1% ao ano, retrato que deve se manter até o final deste ano.

Tal cenário é reflexo da redução do consumo das famílias de maneira geral, tanto pelo fim dos programas de incentivo ao consumo, quanto pela menor oferta de crédito imobiliário. O índice de crescimento da construção civil para 2015 ainda não é previsto pelos especialistas e dependerá de novas políticas governamentais e maiores créditos imobiliários.

Diante desta estagnação, o estoque de imóveis novos, ao término do primeiro semestre de 2014, alcançou R$ 27,3 bilhões de reais, cerca de 10 % acima do mesmo período do ano passado. A demasiada reserva ocasiona capital imobilizado e sem projeção de retorno por parte das construtoras.

Ao contrário deste panorama, observa-se um crescimento das empresas de pequeno e médio porte no Paraná, já que das 20 empresas que mais cresceram no Brasil, cinco são paranaenses. O Estado, no geral, é o terceiro colocado no ranking, segundo pesquisa realizada pela consultoria Deloitte com parceria com a revista Exame PME.

As pequenas e médias empresas são as que mais apresentam expansão, com faturamento anual entre R$ 3 milhões e R$ 350 milhões. E das primeiras 25 colocadas no geral, 13 são empresas de informática, tecnologia de informação e internet.

Pensando neste crescimento, e diante de uma conjuntura instável da construção civil, as construtoras podem visualizar no cenário de crise um mercado para ser explorado.

No setor de informática, tecnologia e internet é necessário um espaço físico apropriado para início das atividades, um local muitas vezes difícil de ser encontrado pelo empresário na condição que necessita, um local planejado para atender suas necessidades.

Como solução para empresários que não dispõem de grande capital para investir na compra e construção de um imóvel, no apagar das luzes do ano 2012, foi sancionada pela atual presidente a Lei n.º 12.774/2012, a qual trouxe inovações na Lei de Locações, e consolidou o modelo contratual “built to suit”, modelo criado e difundido nos Estados Unidos da América e já presente no Brasil desde a década de 90.

Após quase dois anos da sanção da Lei, a modalidade contratual “built to suit” e seus benefícios, ainda não são conhecidos pelas construtoras e empresários do ramo.

O instrumento contratual agora tipificado no ordenamento jurídico, trata de um novo conceito de locação: a locação sob encomenda, ou em sua melhor definição “alugar sob encomenda”. Nesse modelo contratual, o empresário, buscando ampliar o seu negócio e não querendo descapitalizar com investimentos em suas instalações, contrata um empreendedor (construtora) para construção de um imóvel nos termos solicitados e, posterior, locação do imóvel.

Essa prática contratual traz benefícios para ambas as partes envolvidas. Para os empresários, seria a inexistência de retirada de capital para compra de um imóvel visando a instalação adequada de sua atividade, o que alavancaria o crescimento de sua empresa.

Já para as construtoras, tal mercado pode ser uma solução para a recessão do setor, com a cobrança de aluguel superior ao praticado no mercado considerando a adequação e necessidade específica do empreendimento, antecipação de seus recebíveis (aluguel) por meio de emissão de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), dedução na carga tributária, restituindo o capital investido agregado ao valor da locação.

No entanto, para a realização deste modelo contratual, algumas precauções devem ser seguidas, como: atenção ao prazo de entrega da obra, a possibilidade ou não de revisão do valor de aluguel, a garantia de retorno dos investimentos por parte do construtor, a adequação e regularidade do imóvel, tempo contratual de 10 a 20 anos e direito de uma possível renovação de até 50 anos.

Os contratos “built to suit” já são realidade em nosso país e a oferta de imóveis para este tipo de segmento cresceu consideravelmente, tanto que algumas construtoras já vêm olhando de mais perto respectivo mercado como uma possível solução para a crise do setor.

* Pedro Henrique Picco é advogado do escritório AAG – Augusto Grellert Advogados Associados, atuante na área de Direito da Construção e especialista em Direito Civil e Processo Civil pela UniCuritiba

** Letticia Carina Novicki é membro do escritório AAG – Augusto Grellert Advogados Associados.